תהליך קבלת המשכנתא 

תהליך קבלת המשכנתא

כדי שנקבל את הלוואת משכנתא הטובה ביותר עבורנו, עלינו לפעול על-פי תכנית מוגדרת מראש, תכנית מקצועית וחכמה. התכנית תמנע בעיות שונות בעתיד, לדוגמא: אדם המחפש אחר נכס מסוים, ולאחר מכן מגלה שהבנק מאשר לו אחוז מימון קטן ממה שחשב. במקרה הטוב אותו אדם יכול למצוא עצמו בסיטואציה של בזבוז זמן ומורל נמוך להמשך חיפוש דירה מגורים אחרת, במצב הקשה יותר יכול למצוא עצמו אותו אדם בסיטואציה של חתימת חוזה מול המוכר ולאחר מכן לגלות שאין לו את המימון הנדרש לממש את רכישת הדירה ואז צריכים להתחיל למצוא פתרונות לגיוס הון נוסף. לא מזמן שודרה בערוץ הראשון תכנית על משפחות שטענו שהלוואת המשכנתא הרסה את חייהם. הטעות של משפחות אלו הייתה בתכנון כושל של קבלת החלטות בכול המשתמע מהלוואת המשכנתא. עלינו להבין שנכס איננו קונים בכל מחיר ובוודאי שלא מלחץ. עלינו להביא בחשבון מצבים עתידיים העלולים להפתיע אותנו, כגון עלייה בריבית, פיטורים ממקום העבודה, הרחבת המשפחה, ועוד.

אם נקלע לבעיה בהחזר הלוואת המשכנתא, עלינו למצוא פתרון כדי שלא ייווצרו בעיות גדולות יותר. עלינו לזכור שקניית נכס היא תהליך שצריך לשרת אותנו ולא אנחנו אותו.

הוצאות כלליות הנוגעות הבנק

* פתיחת תיק משכנתא- בדרך כלל 0.25% מגובה ההלוואה , או עמלה קבועה ידועה מראש. דמי פתיחת תיק הינה עמלה אותה גובה הבנק עבור עריכת תיק המשכנתא, הבנק מבחינתו מעוניין מאוד לתת לנו את ההלוואה לא פחות ממה שאנו מעוניינים לקבלה, זו בהחלט נקודת זכות עבורנו להפחתת עמלה זו ואפילו לבטלה לגמרי.

* דמי שמאות- הבנק מעוניין לוודא שהכסף שהוא מלווה לטובת הנכס לא יעבור אחוז מסוים מערך הנכס. לכן חשוב לבנק שהשמאי יעריך את ערך הנכס. עלותו של שמאי נקבעים עפ"י גודל הנכס ונעים בין 300 ש"ח לבין אלפי שקלים.

* רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין- עמלה זו ניגבת על-ידי הגוף שבו אנחנו אמורים לבצע את רישום הערת האזהרה. עלינו לרשום את שעבוד הנכס לטובת הבנק תחת שמו של רוכש הנכס.

* עלויות המעבר - הובלות, חברת ניקיון, שיפוצים בדירה החדשה, ריהוט חדש וכו', לעיתים אין אנו מתייחסים לכל ההוצאות הנלוות אשר יכולות להוות משקל דיי גדול בעלויות רכישת הדירה.

עלינו להכין רשימה מסודרת ויידוע מראש ככל שניתן, על מנת שנדע פחות או יותר מהי ההוצאה הנדרשת.

* עמלת עו"ד נוטריון- מהו עו"ד נוטריון? עורך דין בעל ותק של 10 שנים ויותר בתחום עריכת הדין שעבר השתלמות מתאימה שהסמיכה אותו לשמש כנוטריון. נוטריון חייב להיות נקי מהרשעות ומהשעיה כלשהי של לשכת עורכי הדין. אם עורך הדין עומד בדרישות אלו, הוא רשאי להגיש בקשה ל"ועדה מיוחדת" במשרד המשפטים שתבחן את מסמכיו. אם הוא נמצא מתאים עליו לחתום בספר הנוטריון.

האישור הנוטריוני יש בו משום אישור לבנק לשם אימות המסמכים הדרושים לבנק בעניין הנכס וההלוואה. את האישור הנוטריוני ניתן לקבל תוך כדי התייצבות במשרד הנוטריון עם המסמכים הדרושים. עו"ד נוטריון מאשר את המסמכים ומנפיק בעבור הבנק את האישור הנדרש.

קשה להגדיר את עלות ההוצאות הנלוות בקניית נכס. יש מצבים שבהם ההוצאות הנלוות גבוהות מאוד, למשל, שיפוץ דירה, תשלום של מס רכישה וכו'. לעומת זאת, הוצאות אלו יכולות להיות זולות בהרבה, אם לא נשפץ את הדירה או אם נמנה בין אלו שזכאים לפטור ממס רכישה. נוסף על כך לא תמיד העסקה מתבצעת דרך תיווך. עם זאת עלינו להביא בחשבון שההוצאות הנלוות הן כ- 5% מערך הדירה.